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物業管理“急難愁” 上海市人大調研報告出爐

物業公司服務意識不強、業委會監管缺失……近年來,因物業管理引發的社會矛盾逐漸凸顯。一系列難題怎么破?50多名上海市人大代表在歷時3個月的調研后一一給出建議。

今年6月起,由50多名市人大代表組成的市人大調研小組,對上海市10多個住宅小區進行走訪,先后與區房屋行政管理部門、街道辦事處、房管辦事處、居委會、業委會、物業企業和業主代表等召開座談。物業管理費收繳率低、維修基金續籌難,業委會制度執行待完善等問題成為日前出爐的六份調研報告中關注的焦點。

現狀:物業費繳納率低

建議:市場化、信用懲戒

朱洪明代表指出,“在業主欠繳物業費行為約束上,現在通常通過物業公司訴諸法律的方式解決,往往耗時長、效率低,缺乏真正有效的手段。”黃晨代表也表達了相同觀點,“由于業主委員會督促并無法律效應,物業服務企業向法院起訴成本高,致使物業費未交納戶數量大、歷史欠賬多,物業服務企業生存艱難。”

如何破解?陳敏代表提出,應當盡快推進物業服務收費的市場化機制,按照“按質論價、質價相符”的原則,引導業委會和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準,并且盡快落實建立物業服務市場信息發布機制。

“要建立小區業主征信平臺,正常情況下業主不交納物業服務費的應記錄在案,納入信用黑名單”,黃晨代表提議,除了發揮征信平臺在社區管理中的作用,還應考慮在法規層面對這一行為進行懲戒。

現狀:維修基金“斷檔”嚴重

建議:打通公積金通道

調研報告指出,老舊小區面臨大量的小區設施、設備、房屋維修等問題,按程序確定后的補建、再次籌集資金面臨收繳困難。陳敏代表透露,調研中發現,不少售后房小區,很多房屋的專項維修基金已不足30%,“維修資金續籌難,主要體現在續籌方案出臺難和方案通過后資金籌集難”。

對此,陳敏代表建議維修資金的續籌能否打通公積金的通道;同時,在維修資金補建或續籌過程中,如已經業主大會表決通過,可否出臺相關法律,明確該如何直接繳納;或由法院向已錄入平臺的拒繳業主追討欠繳部分。對于一些涉及業主生命財產安全的修理應立法強制修理。

現狀:業委會“先天不足”

建議:第三方專業機構指導

“目前的業委會制度存在先天不足”,朱鴻召代表談道,調研中發現,業委會在操作執行中的確存在著不公開、不征詢、不花錢、不審計等不規范行為,因而相應的監管、問責也往往難以開展。而另一方面,相關法律法規責權利不對等也嚴重妨礙了業委會行使物業管理主體職能的有效發揮。

“業委會通常只有名義上的小區業主集體代表資格,沒有與權利相對等的設立財務賬戶資格,沒有經濟賠償能力,沒有高效的執行手段,沒有完整的法律責任”,朱鴻召表示,業委會作為一種尚未成熟、健全的自治制度,還需要居委會等各方力量“扶一把”。

黃晨代表也認為,應賦予業委會法人代表,讓其在法律和各方的監督下行使治理社區的職能,但在具體執行中,第三方專業公司的參與和指導也非常必要。

“不管是‘三駕馬車’還是‘五龍治水’,社區各方都必須形成合力,讓各種利益訴求充分表達出來,爭取共贏的結果”,陳敏代表認為。


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